一、案例

甲公司将厂房租赁给乙公司，该厂房原值1200万，假定净残值0，按照20年计提每年折旧60万，租赁期为2023年1月1日-2025年12月31日共36个月，其中前3个月装修期即2023年1月至3月为免租期，签订合同时需全额支付33个月的租金（扣除了免租期）共计330万元。

二、会计口径确认收入

不考虑是否存在免租期，在租赁期内平均确认收入，在不考虑现值的情况下，按照36个月平均计入收入，权责发生制。

更详细的解读，可以看《新租赁准则下出租人的会计处理》

三、企业所得税的纳税义务时间的两种方式

（一）一般规则

按企业所得税法解释，租金收入是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入，其确认时点是按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

（二）特殊规则

如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

注意这里的描述，是可以选择分期确认收入，言外之意，也可选择在收到租金时一次性确认收入。

（三）结合上述案例之后的两种处理方式

第一种，在租赁期内分期确认收入，也就是2023年~2025年每年确认收入110万元。

第二种，在收到当年全额确认收入。2023年企业所得税上全部确认330万元收入。

企业可以结合当年实际情况把握处理。

四、存在免租期的所得税处理

假设存在一种情况，租赁期是2023年10月1日至2025年9月30日，2023年10月1日至2023年12月31日为免租期，租金从2024年初才支付，则2023年企业所得税则无租赁收入。

另外提醒：上述处理方式仅是企业所得税口径，在会计处理上需遵循企业会计准则-租赁准则的规定，存在财税差异。增值税上按照增值税纳税义务时间点处理。

五、在增值税和企业所得税上，免租期均不存在视同销售问题

（一）企业所得税关于视同销售的规定

企业所得税法第二十五条：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

（二）增值税关于无偿视同销售的规定

财税2016年36号文附件1第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

免租期也是收不到租金，此时属于无偿需要视同销售吗？

用上述案例解释，3个月免租期，是基于33个月的租金，从整体租赁合同来看，免租期内不属于无偿，因此在增值税和企业所得税处理时，均不需要视同销售。

六、在一般规则即按照应收租金的日期确认收入的实现，其折旧在什么年度税前扣除？

假设甲公司按照第二种进行了所得税处理，即在收到当年全额确认收入。2023年企业所得税上全部确认330万元收入。

此时2023年税前扣除的折旧费是3*60＝180万，还是只有会计折旧口径60万?

企业所得税法中没有特殊规定，因此只能按照会计口径即60万元在2023年度税前扣除。

也许有人会说，2023年收入330万，折旧只有60万，不是违背收入与成本费用配比原则了吗？的确是的，不过我们查了企业所得税法及其实施条例，收入成本配比原则不是企业所得税扣除的基本原则，最多只能算实务中考虑因素，因此在没有特殊规定的原则下，折旧税前扣除金额只能按照会计口径。

七、增值税的纳税义务时间

（一）一般服务行业的增值税纳税义务时间是以下三者取早

1、开票时间；

2、服务开始之后的合同约定收款时间；

3、服务开始之后的实际收款时间。

详细的增值税纳税义务时间分析，大家可以看这篇文章《服务行业预收款是否产生增值税纳税义务？》

（二）租赁行业比较特殊，在租赁行为没有发生之前收到预收款时，即使没开发票，也需要缴纳增值税；

当然了，如果预收款开了发票没收到款项，根据开票时间取早原则，也会产生增值税纳税义务。

（三）《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1第四十五条：

(1)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

(2)纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

八、房产税的纳税义务时间

对于出租方而方，如果出租了，房产税纳税义务时间是收到租金申报，平时季度零申报。

苏地税规[2013]6号《江苏省地方税务局关于明确部分税种纳税期限有关事项的公告》，第一条、房产税，按房产原值计征房产税的，企业按季、个人按半年分期缴纳，纳税人应于期满之日起15日内申报纳税；按租金收入计征房产税的，纳税人应于实际收取租金收入的次月15日内申报纳税。

需要注明以下几点：

1、如果未收钱，但已开票，需要视同收到租金要申报；

2、在既没有开票，也没有收到钱时，平时季度时零申报。

九、免租期内房产税如何缴纳

财税[2010]121号《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》第二条，关于出租房产免收租金期间房产税问题：

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。