一、新租赁准则实施时间

（一）在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业自2019年1月1日起实施。

（二）其他执行企业会计准则的企业(包括A股上市公司)自2021年1月1日起实施。

1、因此使用会计准则的公司，除可以简化处理情形外，均应该通过“使用权资产和租赁负债”进行相关核算。

2、会计制度和小企业会计准则不需要通过“使用权资产和租赁负债”核算，但大家需要注意，许多公司不能用小企业会计准则的，比如说有母公司，或者有子公司时，母子公司均不能用小企业会计准则。

再比如说私募基金，也不能使用小准则。

3、详细分析可见：关于《小企业会计准则》的适用问题

二、可以简化的情形

（一）合同约定租赁期不超过12个月的租赁

（二）可强制执行合同的租赁期不超过12个月的租赁

这里面有点绕，重点讲下：

1、首先需要明确，会计核算涉及的“租赁期”（以下简称“会计上的租赁期”）与租赁合同载明的“租赁期”不是一个概念，前者可能短于、等于或长于后者。

2、可强制执行合同的期间，即按照租赁合同约定承租人和出租人之间存在可强制执行权利和义务的期间。

如果合同约定从某一天开始，承租人和出租人双方均有权在无须经另一方许可的情况下终止租赁，且罚款金额不重大（这个“罚款”既包括向另一方支付的赔偿，也包括广义上的经济惩罚，例如因为终止租赁而弃置租入资产改良（如装修等）产生的损失等），则从该日起就不再属于可强制执行合同的期间了，因此，会计上的租赁期自然最长也就不应超过可强制执行合同的期间。

具体来说，新租赁准则将会计上的租赁期包含：

1、不可撤销的租赁期间（即承租人无权单方面终止的合同期间）；

2、承租人合理确定将会行使的续租选择权所涵盖的期间，或者承租人合理确定将不会行使的终止选择权所涵盖的期间。

举几个例子来解释下：

1、如果违约金较低，并且装修成本由于不续租产生的损失较低时，此时不属于“可强制执行合同的期间”

2、如果违约金较低，并且装修成本可以转售（或者得到下家租户或者房东补偿时），此时不属于“可强制执行合同的期间”

因此实务中，一般来说，关联方之间的租赁、或者办公楼的租赁，极有可能不属于“可强制执行合同的期间”

3、工厂一般来说，装修成本较高，通常属于“可强制执行合同的期间”

（三）低价值资产租赁

在企业会计准则应用指南第21号—租赁(2019) 指出通常情况下，符合低价值资产租赁的资产全新状态下的绝对价值应低于人民币4万元（应用指南并不是以官方文件的形式发布，所以本身并不具有强制性）。

三、标准的会计处理

（一）经济业务

承租人甲公司与出租人乙公司在2021年1月1日签署了一份租入管理用办公室的房屋租赁合同，租期为2021年1月1日至2025年12月31日，合同约定：

2021年1月1日起租，租赁期限5年，租金每年100万元(不含税价)，按年支付，每年1月1日支付，乙公司同时开具发票。

乙公司于2016年5月1日之后取得不动产。

乙公司该项资产原值为1000万元，折旧年限20年，残值率为5%。

假定无法确定租赁内含利率，甲公司增量借款利率为6%；

甲公司按时支付了租金；

甲、乙公司企业所得税税率为25%，乙公司租赁增值税税率为9%，不考虑其他税费。

（二）会计处理

租金每年100万元(不含税价)，按年支付，每年1月1日支付，如何计算现值

利率应该选择在同等贷款条件下，金融机构可能给予本公司的贷款利率，为了计算简单，本案例选择6%，实务中大家可以用基准贷款利率+本公司实际情况调整。

第一年折现的金额：100

第二年折现的金额：100/（1+0.06）=94.33962

第三年折现的金额：100/（1+0.06）/1.06＝88.99964

第四年折现的金额：100/（1+0.06）/1.06 /1.06＝83.96193

第五年折现的金额： 100/（1+0.06）/1.06 /1.06/1.06＝79.20937

上述案例中，五年合计折现的金额合计446.51万元

备注：利率6%，年初付款，5年期的年金现值系数为4.4651。

租赁负债现值=100*4.4651=446.51万元

会计处理：

借：使用权资产　　446.51万元

——平均分摊到每年，经营性融资是租赁期内计提折旧，融资性租赁是按照固定资产预计可使用期限计提折旧

借：租赁负债—未确认融资费用　　　53.49万元

——按照实际利率法分摊至每年

　　贷：租赁负债—租赁付款额　　　500万元

未确认融资费用分摊金额计算过程

四、与企业所得税税前扣除的差异

承租人甲公司与出租人乙公司在2021年1月1日签署了一份租入管理用办公室的房屋租赁合同，租期为2021年1月1日至2025年12月31日。

不管会计上如何处理，2021－2025年这5年期间企业所得税税前扣除金额仍然为每年100万元，与会计上确认的费用有所不同：

1、使用权资产每年折旧——这是按照5年平均折旧

2、租赁负债—未确认融资费用——不是按照5年平均摊销，而是按照实际利率法分摊至每年，前几年高，后几年低，5年总的费用还是53.49万元。

就是说，5年之内，会计与企业所得税的费用都是500万，但会计口径前3年大于100万（所得税汇缴时需要纳税调增），后2年小于100万（所得税汇缴时需要纳税调减）。

详细分析可见《使用权资产在企业所得税汇算清缴时，如何填列》

纳税调整过程如下表：

初创企业许多财务会觉得非常麻烦，因此会在实务中，采用了以下两种方式，我们来一一分析下，会计报表是否公允，事务所在审计时是否需要纳税调整。

五、不考虑折现率的会计处理

案例同上，不考虑折现率的会计处理如下：

借：使用权资产　　500万元

——平均分摊到每年，经营性融资是租赁期内计提折旧，融资性租赁是按照固定资产预计可使用期限计提折旧

　　贷：租赁负债—租赁付款额　　　500万元

许多公司自有资金充分，其折现利率很低，为了保持会计和所得税一致，不考虑折现率，在企业所得税汇缴时无需纳税调整，会计处理也容易接受。

审计时，每年对会计报表净利润的影响如下表：

如果“每年对利润表利润总额的影响值”高于重要性水平，影响会计报表公允性，需要审计调整；如果低于，则不需要审计调整。

六、未确认融资费用按照租赁期5年平均摊销

借：使用权资产　　446.51万元

——平均分摊到每年，经营性融资是租赁期内计提折旧，融资性租赁是按照固定资产预计可使用期限计提折旧

借：租赁负债—未确认融资费用　　　53.49万元

——不按照实际利率法分摊，而是按照5年平均摊销

　　贷：租赁负债—租赁付款额　　　500万元

未确认融资费用按照5年平均摊销后，会计和所得税一致。

审计时，每年对会计报表净利润的影响如下表：

如果“每年对利润表利润总额的影响值”高于重要性水平，影响会计报表公允性，需要审计调整；如果低于，则不需要审计调整。