一、投资性房地产的定义
（一）已出租的土地使用权
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权
（三）已出租的建筑物
不属于投资性房地产的范围：
（一）自用房地产
顾名思义，是为了自己用的，当然不能作为“投资性房地产”进行核算。
如企业的厂房?办公楼和经营用土地等。
（二）作为存货的房地产
房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
二、会计处理
（一）成本模式计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并遵循以下会计处理规定：
1、应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”。
2、取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。
3、投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。
经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
【例题1】宜城公司将一栋写字楼出租给长江公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。
假设这栋办公楼的成本为7200万元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，长江公司每月等额支付甲公司租金40万元。
【解析】
①每月计提的折旧=(7200万÷20)÷12=30万元
借：其他业务成本-出租写字楼折旧 300000
贷：投资性房地产累计折旧 300000
②每月确认租金收入。(不考虑增值税等)
借：银行存款(或其他应收款) 400000
贷：其他业务收入—出租写字楼直租金收入 400000
（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产
企业只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。
企业一旦选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：
1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
2、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。
企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，应当遵循以下会计处理规定：
1、不对投资性房地产计提折旧或摊销。
企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。
公允价值高于账面价值时，其差额借记“投资性房地产-公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目。
反之则反。
2、取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。
【例题2】20X9年9月宜城公司与长江公司签订租赁协议，约定将宜城公司新建造的一栋写字楼租赁给长江公司使用，租赁期为10年。
20X9年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为8000万元，公允价值也是相同金额。
该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，宜城公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。
在确定该投资性房地产的公允价值时，宜城公司选取了与该处房产所处地区相近，结构及用途相同的房地产，参照公司所在地房地产交易市场上平均销售价格，结合周边市场信息和自有房产的特点。20X9年12月31日，该写字楼的公允价值为8400万元。
【解析】
①20X9年12月1日，宜城公司出租写字楼。
借：投资性房地产-写字楼-成本 80000000
贷：固定资产-写字楼 80000000
②20X9年12月31，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
借：投资性房地产-写字楼-公允价值变动 4000000
贷：公允价值变动损益—投资性房地产 4000000
三、投资性房地产后续计量模式的变更
（一）成本模式变更为公允价值模式计量
为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
从成本法转公允价值法只有一次，一旦采用公允价值计量，就不能再转回。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。
借：投资性房地产-成本（变更日公允价值）
投资性房地产累计折旧(摊销)
贷：投资性房地产（原值）
利润分配-未分配利润(盈余公积等)(差额，或借记)
（二）公允模式变更为成本价值模式计量
通常情况下，公允模式不能变更为成本价值模式计量，除非情况变化无法获得公允价值。
四、企业所得税处理
（一）采用公允价值模式计量的投资性房地产公允价值变动是否调整应纳税所得额？
《企业所得税法实施条例》第五十六条规定，企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。
前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。
企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。
根据上述规定，企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。
因此，公允价值变动净损益企业所得税不确认损益，需调整应纳税所得额。
（二）以公允模式计量的投资性房地产能否计算折旧在税前扣除？
答：企业以公允模式计量的投资性房地产，按企业会计准则在会计处理中不计提折旧，未确认折旧年限，与《实施条例》规定的固定资产或无形资产的扣除条件不相符，因此不得计算折旧从税前扣除。
当然，从法理层面分析这段回答是有争议的，因为在所得税口径没有投资性房地产这一说，都是固定资产，不过目前江苏省口径都是这样执行的。
（三）以成本模式计量的投资性房地产能否计算折旧在税前扣除？
这个没有争议，参考固定资产折旧税前扣除规则，可以正常企业所得税税前扣除。
五、投资性房地产房产税的房产原值为公允价值还是历史成本？
问：以公允价值模式计量的投资性房地产，在确定房产税的计税金额时，是按投资性房地产的历史成本为计税依据，还是按投资性房地产的评估价值为计税依据？
答：《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
因此按照投资性房地产的历史成本为计税依据。
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