房产税计税基础与不动产会计核算口径存在若干差异，主要体现在房产原值的确定、土地使用权处理的核算以及附属设备和配套设施的计税规则等方面。要想理解差异产生的原因，需要先了解会计与房产税计税基础对房产的定义：
一、房产的定义
（一）企业会计准则中的房产：
因房产用途差异，企业会计准则将房产分为三种类型：
1、自用的房产（如厂房、办公楼等）?在会计上作为固定资产，计入“固定资产—房屋和建筑物”科目，按折旧政策计提折旧。
根据《企业会计准则第4号——固定资产》的规定，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。显然，自用的房产完全符合这些特征，因此被视为企业的固定资产。
2、出租的房产在会计上作为投资性房地产
3、房地产开发企业购置的土地、未售商品房作为存货。
（二）房产税中的房产：
《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）明确了“房产”的定义，即以房屋形态表现的财产，指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。
房产税是以房屋为征税对象的一种财产税，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的纳税人是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内拥有房屋产权的单位和个人。其计税依据是房屋的计税余值或者租金收入。
按照房产余值征税的，称为从价计征。
房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。
没有房产原值的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
按照房产租金收入征税的，称为从租计征。
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
下文在比对会计与房产税计税基础差异时，我们主要以自用房产与从价计征房产税为例。
二、会计核算口径与房产税计税基础的差异
（一）会计核算口径
根据企业会计准则，房屋及建筑物的成本是使资产达到预定可使用状态前的全部必要支出，包括直接支出和间接支出。
直接支出是资产的购置成本和建安成本，包括相关的税费。
间接支出一般指符合资本化条件的利息支出。?
（二）房产税计税基础
《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条关于房产原值如何确定的问题：
对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
从价计征的房产税原值包含的组成部分主要有:
1、房屋建造或购置成本：
包括自建房屋时发生的土地开发费用、建房申请费、建筑材料费、施工费等累计支出；购置商品房时，涵盖购房价款、契税、印花税等交易相关税费。
?不包括独立于房屋的之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等。
2、地价及相关费用
包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等（以无偿划拨方式取得土地使用权的，由于企业未实际支付土地出让金等开发成本、费用，即初始用地成本为零，所以房产原值中不包含地价）。
含契税。
3、附属设备与配套设施
与房屋不可分割的各类设备及管线应计入原值，例如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。
电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
4、改建、扩建及更新支出：房屋所有人后续对原有房屋进行改建、扩建或更新改造支出，比如老旧电梯设施换新。
会计核算和房产税计税基础差异主要体现在上述2-4点组成部分。
三、土地使用权的处理差异
（一）会计上，土地使用权通常作为无形资产单独核算，不计入房产原值。
根据《企业会计准则第6号——无形资产》，无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。土地使用权是一种非货币性资产，不具有实体形态，但企业能够通过占有和使用土地获得经济利益，因此通常作为无形资产单独核算。
注意：并非所有土地使用权都作为无形资产核算。例如，如果土地使用权与地上建筑物无法合理区分，则可能合并计入固定资产；作为投资性房地产的土地使用权，适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》；房地产开发企业用于建造对外出售房屋的土地使用权，需计入存货成本。?
（二）房产税计税基础，土地使用权的成本则必须计入房产原值以计算房产税。
根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121 号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
容积率具体计算方法可阅读公众号“万隆深度财税”文章《浅谈房产税计税基础》
因此，无论会计上如何核算土地使用权相关成本费用，在从价计征房产税时，房产原值都必须包含地价，企业财税人员均需按计税基础对上述差异进行调整。
四、附属设备和配套设施、改建、扩建及更新支出?的计税规则差异
（一）会计上，设备、工程改造若可单独核算，可以不计入房产原值。?
企业房屋内使用的不可随意移动的设备，如消防系统、中央空调、电梯等设备及后续发生更换时的零配件支出，如果能够单独核算，会计上无需计入房产原值，而是可以单独作为固定资产入账，改扩建支出会计上可能作为装修计入长期待摊费用或作为工程改造支出计入固定资产。
（二）房产税计税基础上，凡以房屋为载体、不可随意移动的设备，无论会计上是否单独核算，均需计入房产原值；
根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173 号）第一条规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
因此，对于以房屋为载体，不可随意移动，属于维持和增加房屋使用功能或满足房屋设计要求的必要设施，即使在会计核算时单独记账，也均应计入房产原值计征房产税。
国税发〔2005〕173 号第二条规定，对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；
对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
因此，纳税人对原有房屋进行改建、扩建或更新改造时，若相关支出使经济利益超过原估计（如延长使用寿命或提高功能），应相应增加房产原值，替换部分可扣减原来相应设施的价值。易损坏、需要经常更换的零配件更新费用不得增加房产原值。
即使存在上述会计核算与房产税计税基础的差异，我们仍提请企业财税人员，在实务中需遵循会计准则规范以保证财务数据的准确性。同时应妥善保存与土地地价、房产及附属设备相关的票据和合同，以便在计税时进行合理区分和处理。
五、常见的几个争议点
（一）景观
独立露天景观不计入房产税计税基础，如办公楼-景观部分，可不计入房产税计税基础。
房屋一体、不可移动的景观附属计入房产税计税基础。
分开核算独立景观与房屋附属景观，留存设计图纸、合同、入账凭证，便于税务核查。
（二）室外一般不算，比如：
厂房厂区室外景观及景观水电、围墙、道路等工程；
室外苗木；
（三）室内可移动，也不算
高尔夫配套装修，移动可以使用，可不计入房产税计税基础；
除中央空调之外的其他空调，如壁挂式空调、柜式空调等，移动之后仍然可以正常使用，因此可不计入房产税计税基础；
（四）装修
装修要具体分析，把装修内容进行细分；
一般来说，硬装属于不可移动部分，因此需要计入房产税计税基础；
软装可移动，一般不需要计入房产税计税基础。
六、自建不动产的房产税纳税时点
?是以下各时间点取早：
1、新建的房屋，自建成的次月起征收房产税；委托施工企业建造的房屋，从办理验收手续的次月起征收房产税。
2、若在验收前已使用、出租或出借，则从实际使用、出租或出借之次月起计征。
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